南京市非市政建设工程项目房屋拆迁管理办法

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最高人民法院


最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）
法释〔2003〕7号




中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。

二○○三年四月二十八日



为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

第二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。




福建省福州市人民政府办公厅


福州市人民政府办公厅转发市经委市财政局关于福州市工业发展专项资金管理办法的通知

榕政办〔2007〕108号


各县（市）区人民政府、市直各委、办、局（公司）：
市经委、市财政局制定的《关于福州市工业发展专项资金管理办法》已经市政府研究同意，现转发给你们，请认真遵照执行。

二○○七年七月二日



福州市工业发展专项资金管理暂行办法
市经委 市财政局

第一章 总则
第一条 为加强和规范我市工业发展专项资金的使用管理，建立健全科学合理、程序规范、公开透明的专项资金管理机制，发挥财政资金的宏观导向作用，集中财力办大事，同时加强资金使用监管，提高资金使用效益，推动我市工业经济发展，根据《预算法》和《福州市人民政府关于“十一五”期间促进工业经济发展的若干意见》（榕政综[2006]50号）精神，制定本办法。
第二条 本办法所称工业发展专项资金是指由市财政预算安排的用于推动我市工业经济发展的专项资金。包括招商经费补助、技改贷款贴息、企业技术中心奖励金、“产学研”联合开发项目补助、名牌和商标奖励资金、质量体系认证奖励金、节能补助资金、中小企业生产性贷款担保补贴、农产品产业化和绿色食品深加工扶持资金以及根据市政府工作重点确定的与扶持工业发展相关的其他专项资金等。
第三条 工业发展专项资金扶持的原则。
（一）申报工业发展专项资金扶持项目必须遵循，同一项目只能申请享受一项市政府出台的项目资金扶持政策（包括非工业发展专项资金扶持政策），不得向多部门申报政策扶持。
（二）工业发展专项资金扶持的企业应在项目申报当年有新增税收且扶持金额不能高于项目申报企业上年度上缴税收的地方留成部分。
（三）对新上的高新技术、节能减排以及实际投资额巨大、前景看好、能起到带动作用的重点项目，在建设期经市工业发展专项资金管理领导小组审议通过，可以安排适当扶持。
第四条 成立福州市工业发展专项资金管理领导小组，由分管副市长任组长，由市政府分管副秘书长、市经委、市财政局主要领导任副组长，成员单位由相关职能部门组成。
第五条 市经委是工业发展专项资金扶持项目的业务主管部门，市财政局是工业发展资金的审核、监管部门，各司其职，各负其责。
市经委负责所分管扶持项目的业务管理。包括会同市财政局发布年度项目申报指南，制定项目扶持政策标准导向和年度工作方案，对项目实施情况进行监督检查。
市财政局负责资金预算管理。包括与市经委下达资金安排计划，审定项目资金扶持条件和标准，办理资金审拨手续，对资金使用情况进行跟踪问效、监督检查、绩效评价等工作。
第六条 工业发展专项资金的支持方式采用无偿资助或贷款贴息方式。
第七条 市经委在安排年度贷款贴息和资金补助项目时，应制定工作方案，明确贷款贴息和资金补助的条件、专项、范围、重点、目的、预定目标、实施时间及支持标准等。工作方案可按专项分别制定，不同的专项可根据不同情况设置相应的内容。
制定工作方案时，要符合国家产业政策、节能减排和专项规划的要求。凡不涉及保密内容的，工作方案均应公开，以便于企业遵照执行。
工业发展专项资金扶持的项目应当符合国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策，符合规划、节约、环保、土地、劳动、安全和建设项目强制性标准与规定。
第八条 工业发展专项资金的管理程序为：发布指南、项目申报、专家评审、现场核查、小组审议、项目公示、上报审批、下达资金、监督检查。
申报
第九条 每年年初由项目主管部门市经委会同市财政局根据预算安排的工业发展专项资金，向社会发布各专项资金申报指南。
第十条 申请工业发展专项资金项目，应按有关申报指南所确定的范围，由项目承办单位提出申请，按税收隶属关系，县（市）区所在地企业由所在县（市）区经贸（发）局会同财政局申报，市属企业由市直各企业主管部门负责向市经委及市财政局申报。
第十一条 企业申请工业发展专项资金项目应提供以下文件材料：
（一）项目申请报告。包括单位的基本情况和财务状况、申请资金无偿补助和贷款贴息的主要原因和依据；
（二）项目可行性研究报告或政府投资主管部门核准或备案的文件（复印件）；
（三）企业法人营业执照（复印件）；
（四）经中介机构审计的年度会计报表和审计报告；
（五）上年度完税证明；
（六）申请无偿资助企业提供的已投入自有资金合法有效凭据；
（七）申请贷款贴息的企业须提供企业与金融机构签订的贷款合同和已发生的贷款凭证复印件；
（八）其他各专项安排需要的材料（含招商到资证明、产学研协议、高新技术项目证明、节能监测报告书、名牌和著名商标批件、环评等）。
第十二条 申请单位对提供材料的真实性负责。对弄虚作假的，在三年内不予安排专项资金扶持，情节严重的永久取消工业发展专项资金项目扶持资格，并予通报，情节恶劣将通知相关监督检查机关进行调查处理。各县（市）区经贸（发）局和市直企业主管部门对企业提交的材料真实性、可靠性做出评价，并如实提出意见。如出现重大失误或多次失误，将予以通报批评。
审批
第十三条 市经委负责对所分管项目实施初审。主要从提供的相关材料是否完备、有效，是否符合资金申请条件及要求等方面进行初审，并提出初审名单。
第十四条 组织专家评审。市经委负责专家评审的组织实施，市财政局对专家的选择和评审过程进行监督。
第十五条 进行现场核查。根据专家评审的结果，对通过的企业，由市经委会同市财政局就企业申报项目的实施情况进行现场核查（包括查实必要的财务凭证），如有需要由市财政局委托中介机构开展核查，核查内容主要是企业申报项目是否得到有效实施。
第十六条 项目资金审议小组审议。市经委与市财政局组成的项目资金审议小组对项目现场核查情况和扶持意见进行审议。
第十七条 上报审批。经公示符合相关条件的项目，由市经委、市财政局联合上报市工业发展专项资金管理领导小组审批。
第十八条 下达资金。根据市工业发展专项资金管理领导小组审批的结果，由市财政局会同市经委联合下达项目资金。
第四章 监管
第十九条 贷款贴息和无偿补助项目资金，由市财政局直接拨付到项目单位。
第二十条 资金到位后，市财政局负责对项目资金的使用情况进行监督；市经委对项目实施情况进行管理和监督。市财政局组织对项目资金的拨付使用情况及实施情况进行不定期的监督检查。各项目单位应严格按国家规定管理和使用扶持资金，并于三个月内将资金使用情况及时反馈市财政局，并自觉接受监督检查。
第二十一条 申请并取得工业发展专项资金的企业有以下情形者，除将已拨付资金全额收缴国库外，市财政局将停止对项目单位的一切资金扶持，对有关人员根据《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）及国家有关规定追究责任，触犯法律的要追究相应法律责任。
（一）擅自改变资金用途、挪作他用；
（二）采取各种不正当手段骗取项目资金；
（三）拒绝有关部门依法监督检查，或对有关部门依法监督检查不予配合。
第二十二条 市经委和市财政局应于项目资金安排的次年一季度前对工业发展专项资金各项目实施情况进行绩效总结，并上报市政府。
附则
第二十三条 对工业发展专项资金申请项目进行评审和论证、监督检查、绩效评估和审计等管理性支出，按各项资金一定比例据实列支，但最高不超过50万元。
第二十四条 本暂行办法自发布之日起施行。