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云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府公告

第30号
　　《昆明市“一湖两江”流域绿化建设管理技术规范》已经2008年7月22日昆明市人民政府第90次常务会议通过，现予公布，自2008年10月12日起施行。

　　二〇〇八年九月十二日

　　第一章 总则

　　第一条为加快昆明生态城市建设步伐，规范园林绿化建设管理，保护和改善生态环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《城市绿化条例》、《昆明市城镇绿化条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规范。

　　第二条本规范适用于“一湖两江”流域保护区范围，具体是指：

　　（一）昆明主城规划控制区620平方公里范围内；

　　（二）呈贡新城规划控制区160平方公里范围内；

　　（三）滇池水体及滇池环湖公路面湖一侧区域（含湖面），即：广福路（六甲立交桥至西福路段）、西福路（西福路至西华园段）、石安公路（西华园至高峣段）、环湖东路现状与规划路、规划的环湖南路、高海公路辅道以内（含湖面）的区域；

　　（四）盘龙江、新宝象河、大观河、大清河、枧槽河、冷水河、牧羊河、采莲河、乌龙河、船房河、洛龙河、中河、东大河、大河、金汁河、新运粮河、王家堆渠、马料河、西坝河、金家河、南冲河、五甲宝象河、虾坝河、姚安河、海河、捞鱼河（含上游梁王河）、柴河、白鱼河、茨巷河、老运粮河、古城河、小清河、六甲宝象河、老宝象河、老盘龙江、螳螂川36条出入滇河道两侧各200米范围内；

　　（五）除主城规划控制区、呈贡新城规划控制区以外县（市）区的城区规划区范围及流经县（市）区城区的河道两侧各200米范围内；

　　（六）城镇集中式饮用水水源地；

　　（七）上述区域内的湖泊和水库保护区范围。

　　第三条园林绿化包括以下五类：

　　（一）公园绿地：城乡中向公众开放的、以游憩为主要功能，有一定的游憩设施和服务设施，同时兼有健全生态、美化景观、防灾减灾等综合作用的绿化用地。包括综合公园、社区公园、专类公园、带状公园、街旁绿地等。

　　（二）生产绿地：为城乡绿化提供苗木、花草、种子的苗圃、花圃、草圃等圃地。

　　（三）防护绿地：城乡中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地。包括卫生隔离带、道路防护绿地、城市高压走廊绿带、防风林、城市组团隔离带等。

　　（四）附属绿地：城乡建设用地中绿地之外各类用地中的附属绿化用地。包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路用地、市政设施用地和特殊用地中的绿地。

　　（五）其它绿地：对城乡生态环境质量、居民休闲生活、城市景观和生物多样性保护有直接影响的绿地。包括风景名胜区、水源保护区、郊野公园、森林公园、自然保护区、风景林地、城市绿化隔离带、野生动植物园、湿地、垃圾填埋场恢复绿地等。

　　第四条县（市）区人民政府和三个开发（度假）区、呈贡新城、空港经济区管委会负责本行政区域内的园林绿化工作。

　　城市（镇）规划区域范围内的园林绿化工作由县（市）区园林绿化行政管理部门和三个开发（度假）区、呈贡新城、空港经济区管委会园林绿化管理机构具体负责。

　　城市（镇）规划区范围以外的绿化工作，由各级林业部门负责。

　　法律、法规、规章对河道、铁路、公路绿化管理另有规定的，从其规定。

　　第二章绿化指标

　　第五条园林绿化建设应符合下列指标要求：

　　（一）河道绿化。城区段按城市规划要求建设，其余地段两侧建设10～100米宽的防护林。

　　（二）道路绿化。城市（镇）规划区内道路绿化普及率达到95%，干道绿化面积不少于道路总用地面积的25%。

　　对城市综合景观起重要作用的城市主干道及重要次干道，规划作为城市绿化景观路，其绿地率不低于35%。

　　城市（镇）规划区外道路绿化，高速公路两侧宽50米，国道两侧宽25米，省道两侧宽20米，县乡道路两侧宽15米，城市外环线两侧宽10米绿化带。

　　（三）居住区和附属绿地。在主城一环路以内地区，附属绿化用地面积占建设用地总面积的比例不低于25%；在主城一环路以外，二环路以内地区，附属绿化用地面积占建设用地总面积的比例不低于30%；在主城二环路以外地区，附属绿化用地面积占建设用地总面积的比例不低于35%。

　　居住区总户数在200户以上的，有800平方米以上的小游园，200户以下的100户以上的小区有500平方米的小游园；居住区内按建筑不同朝向，布置适宜的宅间绿地，居住区主路宜种植以常绿乔木为主的行道树，次路种植亚乔木，居住区游园应满足各年龄层次居民的健身娱乐和文化休憩活动，但以不影响居民的私密性和安静环境为前提。居住区绿地应满足冬日阳光和夏季遮荫的要求，乔木的高度及距离以不影响通风和采光为宜。

　　居住区内的公园绿地，根据居住区规模，按居住人口规模绿化指标分别达到：组团不小于1平方米∕人，小区（含组团）不小于1.5平方米／人，居住区（含小区与组团）不小于2平方米／人，公园绿地内的绿化面积（含水面）不小于80%。

　　（四）机关、学校、医院、工厂等单位绿地应满足文化休憩，防护隔离，减少噪音，并根据单位的性质分别进行规划设计。

　　校园绿化要体现植物多样性原则，有条件的可建立小型植物展示园地；幼儿园、小学一般不宜种植带钩刺、有毒植树，及花粉容易引起过敏的植物；医院要选择抗病虫能力强，具有分泌杀菌物质的植物，控制种植花粉易引起过敏的植物。

　　重化工等企业应选择和增加针对本企业排放的废物、废气抗性强的植物种类，企业周围（或主风的下风口）应种植不少于10米宽的乔木林带作为有毒有害气体的防护隔离带。

　　仓库周围应种植防火林木。制药厂不宜种植花粉飞扬、污染产品的植物。高压变电所不宜种植招引小动物的结果灌木。

　　（五）水厂、污水处理厂周边规划不小于10米宽的防护林带。

　　（六）对环境、空气有污染的厂矿企业单位，绿地率不小于35%，并根据国家标准中有关环境保护的规定设置宽度不小于30-50米的防护林带；如果防护林带宽度达不到要求，单位绿地率应达到45%。

　　（七）防护林及护堤树。防护林应选择长寿、粗壮的乡土乔木，种植宽度在10米以上。根据不同防护目的采用不同的种植方式，其中防有毒有害气体的防护林宜选择落叶乔木，并种植灌木形成复层式林带；防风林宜选择抗机械能力强树种和具透风结构的林带；防噪音的防护林宜选择枝叶稠密的常绿乔、灌木，形成复层式林带。

　　河堤及护坡宜种植根系发达、固土性能好的地被及灌木，不宜种植影响堤岸牢固和容易引起白蚁危害的林木。

　　（八）村镇绿化应以乡土植物为主，外来植物为辅；经济植物为主，纯观赏性植物为辅。保护原有树木、灌丛及其它植被，尽可能选择养护量小的植物，不应追求植物的新奇珍贵。重视水体整治，适当种植水生植物。

　　（九）乡镇道路绿化宽度7米以上的，应在一侧或两侧种植行道树，行道树选用树冠冠幅不大的落叶乔木为主，株距8～10米，分枝点2.5米以上，株间和林下不种灌木。3～5米的村间小道，可在一侧种植落叶小乔木为行道树。

　　（十）面山植被修复，要采用先进的技术措施精心营造植被，同时，要坚持生物多样性的原则，结合实际，宜乔则乔、宜灌则灌、宜藤则藤、宜草则草，乔、灌、藤、草相结合。

　　以选用华山松、云南松、旱冬瓜、清香木、麻栎、滇青冈、四照花、滇朴、白枪杆以及其它适宜的具有成熟育苗基础的优良乡土树种为主。

　　规格要求：苗高不得低于1.5米，地径不得小于4厘米，冠幅不小于60厘米。重点区域的绿化苗木苗高不得低于2.5米，胸径不得低于5厘米，冠幅不得低于1.2米。在整地设计中，穴状整地规格不得低于1×1×1米，带状客土整地带宽不低于2米，客土厚度不得低于60厘米。

　　第三章规划和审批

　　第六条2008年底，各县（市）区人民政府和三个开发（度假）区、呈贡新城、空港经济区管委会必须按照总体规划编制完成本区域绿地系统规划，报上级人民政府审批，并纳入总体规划组织实施。

　　市、县（市）区园林绿化行政管理部门和三个开发（度假）区、呈贡新城、空港经济区管委会、林业行政管理部门按照本区域绿地系统规划，编制年度绿化建设计划，重点建设城市公园绿地、防护绿地、风景林地等。

　　乡镇绿化由乡镇人民政府按绿地系统规划编制年度计划，报县（市）区园林绿化行政管理部门或者林业行政管理部门审批。

　　第七条城市（镇）绿化工程设计应当委托具有相应资质的设计单位承担，并由建设单位按属地管理报同级园林绿化行政管理部门审批。

　　城市（镇）规划区范围内绿化工程建设必须符合规划要求；城乡规划确定的绿地，不得擅自改变用途。

　　第八条凡在城市（镇）规划区范围内进行新建和改、扩建项目的，建设单位在办理规划手续时，应当同时向规划行政管理部门报送附属绿化工程设计方案，由规划行政管理部门移送城市绿化行政管理部门办理绿化审批手续。未办理绿化审批手续的，规划行政管理部门不予办理规划许可手续。

　　第四章建设和验收

　　第九条公园绿地、防护绿地、风景林地等绿地，由县（市）区园林绿化、林业行政管理部门、三个开发（度假）区、呈贡新城、空港经济区管委会、乡镇人民政府负责组织建设；新建、扩建、改建居住区绿地和单位附属绿地，由建设单位负责建设；现有居住区绿地和单位附属绿地，由居住区管理机构和所在单位负责建设。

　　第十条行道树建设和补植要做到同规格、同树种、等距离、无障碍、连续种植；景观树群做到三五成丛，疏密有致，高低错落，乔灌结合；绿化树种要以常绿阔叶树为主，辅以其它常绿植物或少量落叶树木，突出植物多样性和乡土树种特色，新建城市道路常绿乔木不得少于乔木总量80%；开挖树池废土要日产日清，不得随意裸露堆放，树池开挖后必须在2日内完成树木定植。

　　第十一条城市规划区绿化按照下列规范进行建设：

　　（一）公园绿地、广场绿地、拆临建绿地块、社区游园的绿化

　　新建、改建、扩建公园、广场绿地、绿化带必须按照“规划设计高起点、高标准、高品位”、“建设施工规范化、标准化、工艺化”和“动土必有规划、出土必有设计”的要求进行规划设计，图纸满足设计深度和施工要求，绿化用地面积不得少于其用地陆地面积的80%，树木覆盖面积不得少于绿地面积的80%，常绿乔木不得少于乔木总量的80%。公园、小游园植物配置应当满足植物造景的景观要求。

　　（二）道路绿化

　　1.已建、新建城市主、次干道和宽度15米以上的一般道路行道树按照“同树种、同规格、等距离、无障碍、连续栽植”的原则，成活率达95%以上；宽度7米以上的街巷从实际出发，开发绿化空间，在满足交通要求的情况下，宜树则树，设置种植槽栽种攀援植物，没有绿化死角。

　　2.人行道、单位出入口两旁、道路环岛、交通安全岛、交叉路口周围、分车隔离带、立交桥绿地以及绿线控制范围内的用地，在便于消防、急救、抢险等车辆在必要时穿行，并满足建筑物、构筑物外缘于乔木中心距离满足2米的条件下，栽种行道树。

　　3.新栽行道树木，胸径满足5公分以上，分枝点在2.5米以上，树冠不小于1.0米，必须有4根以上的一级分枝，分枝应有一定长度；树池规格长、宽、深不低于1×1×0.8米，树池营养面不低于1平方米；树池内种植土表层略低于道路铺装表面，并覆盖具透水性的硬质颗粒材料，或再加盖树池箅子；种植土壤基质做到“三理”，即“土层清理、土壤处理、土表整理”。对原有较差的土壤基质，要采取换土、加肥的措施。树木成活率达到100%。

　　（三）单位附属绿地

　　1.凡是立地条件允许的用地均要通过植树等绿化措施进行覆盖，或者因地制宜地进行垂直绿化、藤架绿化、屋顶绿化，建设小花坛、小绿地，见缝插绿。

　　2.单位庭院绿化要做到树木覆盖面积要占绿化面积的80%，常绿乔木占乔木总量的80%。

　　3.乔木树种选择以常绿植物为主，胸径在5公分以上。

　　4.沿街单位的围墙要改造成通透式和绿篱式围墙，内外种植绿化。对不具备实施透景改造的实体围墙，统一改造成实体景观围墙，沿围墙外侧种植攀援植物，实施垂直绿化。沿围墙内侧种植常绿乔木。对在建工地，结合工地现场周边情况，一律以实体景观围墙予与围挡，围墙外种植绿化或沿围墙实施垂直绿化。已建好的透景围墙予以整修出新，里外补植，完善绿化。

　　5.单位内垂直绿化面积和屋顶绿化面积按实际面积的1/2面积计入绿地率，嵌草铺装面积1/3计入绿地率。

　　（四）居住区绿化

　　居住区内做到无裸露土地，小区道路行道树树木的栽种做到“同树种、同规格、等距离、无障碍、连续栽种”，因地制宜地进行垂直绿化，进行房前屋后绿化，绿地中树木覆盖面积占绿化总面积的80%，常绿乔木占乔木总量的80%。

　　（五）露天停车场绿化

　　1.露天停车场的绿化覆盖率不少于30%，铺设嵌草砖，种植常绿乔木，重点进行周边围合绿化。新栽树木的胸径不低于5公分，树木成活率达到100%。

　　2.对面积过小或平面布置狭长的停车场，可根据场地的布局以及静态交通的组织，在不影响停（行）车的位置进行植树绿化，充分利用围栏、围墙、建筑外立面进行立体绿化，

　　3.露天停车场绿化标准按市城管局、市园林局共同制定的绿化技术规定执行。

　　（六）立体绿化和高架桥绿化

　　城市规划区范围内的围墙外侧，围栏，高架桥两侧，道路、河堤边坡、挡土墙，花架、长廊，条件允许的建筑物外立面等，以及可替代草坪、地被种植的区域，大力种植攀援植物，实现立体绿化全覆盖。种植品种可选用常春藤、扶芳藤、紫藤、爬山虎、叶子花、藤蔓月季、油麻藤等攀援植物。种植时应选用容器苗。高架桥外侧绿化应设置永久性种植槽，采取上垂下攀，合理配置浇灌系统，以攀援植物种植达到桥墩及桥体外侧绿化包裹的目的。高架桥垂直投影以下的范围，原则上不宜种植乔木，垂直投影以外的范围，宜种植可形成大树的乔木。

　　（七）河道、沟渠绿化

　　城市沟渠在满足排洪功能的前提下，要进行绿化建设，沟渠每侧至少栽种两行树木，有条件的地段进行乔木、灌木搭配，绿化率达100%，树木成活率达到95%以上。城市河道绿化要满足城市绿地系统规划的宽度要求，河道两岸绿化按照绿化规划进行实施，统一区划功能要求，建设生态型驳岸。宽度在8米以上的绿化带要结合周边环境，建设成带状公园。已整治的河道绿化率要达到100%，树木成活率达到85%以上。

　　（八）油库、加油站绿化

　　要选择具有防火、抗污染功能的树种进行绿化隔离带建设，成活率95%以上。

　　第十二条绿化植物按照下列标准进行选择：

　　（一）乔木类植物应树干挺直，树形完整，树冠丰满，枝条分布均匀，无严重病虫害，常绿树叶色正常；

　　（二）灌木类植物应树冠均为完整，枝叶繁茂，无明显病虫害；

　　（三）竹类种植应带好宿土。丛生竹每墩10支以上，散生竹必须是二年生母竹，鞭芽完好，茎基牢固无损；

　　（四）球、宿根类植物应选择自繁能力强、管理粗放、能较快形成稳定群体的种类和品种。植株根系发育良好，无损伤，有3～4个芽；

　　（五）水生植物应以多年生为主，选择抗性强，植株根、茎、叶发育良好，植物健壮，尤其是吸收氮、磷能力强的植物品种；

　　（六）藤蔓类植物应根系丰满，有3～4根主分枝，藤蔓枝茂盛，生长健壮，无病虫害和机械损伤。非种植季节种植的可选用容器苗；

　　（七）一、二年生草花应植株类型标准化，根系完好，生长旺盛，分蘖者必须有3～4个分叉，无病虫害和机械损伤。

　　第十三条各级园林绿化行政管理部门应当大力提倡建设节约型绿化设施、设备。喷泉水景应使用循环水，提倡聚留雨水，利用中水浇灌绿化，推广使用微喷、滴灌、渗灌等先进技术。铺装材料尽量使用透水透气的环保材料。其他硬质景观建设也应使用绿色环保材料。

　　第十四条工程建设项目的附属绿化工程应当在主体工程竣工后两个月内完成。由对工程建设项目进行审批的行政管理部门进行竣工验收。

　　第十五条城市（镇）绿化工程施工应当委托具有相应城市园林绿化企业资质的施工单位承担。

　　第十六条园林绿化行政管理部门应加强配套绿化工程施工质量管理，跟踪检查建设单位实施绿化工程建设情况，发现问题应当责成建设单位按照要求及时整改。

　　第五章管理和保护

　　第十七条绿化管理和保护遵循专业管理和自行管理相结合的原则。

　　（一）公园绿地、防护绿地、风景林地等绿地，由市、县（市）区园林绿化行政管理部门或其委托的单位负责管理；

　　（二）单位附属绿地、单位门前的防护绿地按《昆明市绿化责任制规定》划定的责任地段绿地，由责任单位和个人负责管理；

　　（三）居住区的绿地由物业服务企业负责管理。无物业服务企业进行服务的住宅小区由所在地的园林绿化行政管理部门根据实际情况确定责任单位；

　　（四）生产绿地，由其经营者负责管理；

　　（五）交通、铁路、水利等单位在其规定用地范围内栽植的树木，由其管理部门负责；

　　（六）居民在宅院内种植的树木，由居民负责管理和保护；

　　（七）城市（镇）规划区范围外的公共绿化由林业行政管理部门或者其指定的单位负责管理和保护。

　　第十八条绿化管理养护分为乔木管理养护、灌木管理养护、草坪类管理养护。乔木管理养护包括修剪、剥芽、病虫害防治、施肥、灌溉、树穴锄草、保洁、清枯枝及死藤、枯死树处理、加土、环境清理等；灌木管理养护包括修剪、病虫害防治、施肥、灌溉、中耕除草、保洁、清除枯枝、枯死枝处理、环境清理，应当减少灌木修剪次数，适当延长修剪周期，灌丛高度可保留至1.5米。日常修剪乔木修剪应剪去病虫枝，枯死、劈、裂、断枝条和疏剪过密、重叠、轮生枝，灌木以外侧整形为主；草坪类管理养护包括剪草修边、草屑清除、病虫害防治、施肥、灌溉、打孔、环境清理等。

　　公园、广场绿地、小游园、街头绿地的管理应当满足“精心、精品、精细”的要求，无临时违章建筑，无裸露土地，无死树和缺塘，乔、灌、地被、草合理搭配，具有良好的仿自然植物群落效果。广场绿地植物修剪整齐，无死株、病株，体现简洁、大方的绿化风格；街头绿地植物配置精细，有层次，有特点，与周围环境融为一体。尽量配置休憩、健身设施。

　　第十九条绿化保护和管理应当符合下列要求：

　　（一）养护：及时组织浇水施肥，及时防治病虫害；

　　（二）树木修枝：适时抹芽，合理修剪整形；

　　（三）修剪、除草：及时清除阔叶杂草，草坪及非草坪类草地修剪高度要控制在8cm左右。用草坪修剪机或者割灌机，不能人工镰刀砍草；池塘坡面以下杂草或低洼处杂草按具体要求进行修剪；

　　（四）修复补植：对各种原因造成死亡的树木及时同规格同品种进行补植，因雨水冲刷等原因造成土方被冲刷、塌陷的，及时进行回填、修复；

　　（五）设施维护：园林设施安排专人看管养护，园林建筑、座椅、围栏、果壳箱、园林道路、护坡等园林设施要保持完好；遭损坏的要及时维修；

　　（六）秩序维护：管养单位要负责管养地段的正常秩序维持，不得在绿化地内放养家禽家畜，不得在绿地内搭建任何建筑、构筑物或其它临时设施，不得私自将公园绿地及水面出租或改做其它用途，并保持水面清洁。

　　第二十条任何单位和个人都不得擅自占用绿化用地，已占用的绿地，应当限期退还。

　　因城市（镇）规划调整需要变更现有绿地的，应当按原审批程序报批后，方可变更。

　　因建设或者其它特殊原因需要临时占用城市（镇）绿化用地的，必须经市、县园林绿化行政管理部门同意，按照有关规定办理临时占用手续，缴纳占用费用于绿化恢复。

　　第二十一条任何单位和个人不得擅自砍伐、移植，确需砍伐、移植的，必须报市、县园林绿化或林业行政管理部门批准，并按照规定缴纳移植、补植费，用于移植树木或者采取其他补救措施。

　　第二十二条城市新建绿地及新种植树木，与建筑物、构筑物、地上地下管线应保持一定的安全净距，具体标准按《昆明市绿化植树补充技术规定》执行。

　　电力、交通、市政、公用、通讯、消防等部门维护管线需要修剪城市规划区内的树木，必须按属地原则经市、县（市）区园林绿化行政管理部门批准，按照兼顾管线安全使用和树木正常生长的原则进行修剪。

　　第六章法律责任

　　第二十三条工程建设项目的附属绿化工程设计方案或者城乡的公园绿地、居住区绿地，风景林地和道路绿化带等绿化工程的设计方案，未加盖绿化审批专用章或未按批准的设计方案施工的，由园林绿化行政管理部门责令停止施工、限期改正或者采取其它补救措施。

　　第二十四条违反本规定有下列行为之一的，由园林绿化、林业行政管理部门依法查处：

　　（一）踩踏城市道路绿化带、花坛的；

　　（二）穿行绿篱、爬树、摇树、攀枝、断枝、断杆、断根、采花、摘果、摘叶、刻划树皮、剥皮的；

　　（三）在树上钉钉、架线、挂物、拴系物品和牲畜、悬挂广告或指示牌、倚树盖房、搭棚的；

　　（四）在绿地范围内设置营业摊点的；

　　（五）在绿地内倾倒垃圾污物、取土、挖沙、采石、挖药、铲草、狩猎、捕鸟、葬坟、生火、放养宠物、摊晒衣物、堆放物料、擅自采集植物标本的；

　　（六）在非硬地绿化的人工草坪内行驶、停放车辆的；

　　（七）擅自在绿地内设置广告牌的；

　　（八）园林植物出现病虫害的；

　　（九）其他损坏绿地和园林设施的情形。

　　第二十五条擅自占用城市（镇）绿化用地的，由园林绿化、林业行政管理行政执法部门责令限期退还、恢复原状，可以并处罚款；造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　第二十六条未经园林绿化行政管理部门批准，擅自砍伐、移植或者不按照技术规范修剪树木的单位和个人，造成严重后果的，处以树木赔偿费三倍至五倍的罚款；经批准砍伐树木的，按“砍一栽五”的原则，由市园林绿化行政管理部门责令其在指定的地块补植树木，并负责补植树木的成活。

　　第二十七条建设单位不按规划许可证规定进行建设，擅自改变规划确定的建设项目绿地用途，降低绿化指标，致使绿地率达不到《昆明市城镇绿化条例》的规定，由市城乡规划管理部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

　　第七章附则

　　第二十八条本规范自2008年10月12日起施行。

对我国地方物业管理立法的反思

浙江民禾律师事务所 胡杰丰


自从1994年深圳颁布我国第一部物业管理地方法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》以来，到目前我国绝大多数省、自治区、直辖市和较大城市（包括省会城市和计划单列市）已制定了自己的物业管理条例，各地还在此基础上制定了很多的规章和行业管理规范，基本建立了比较完善的物业管理法规体系，对促进各地的物业管理的快速发展提供了有力保障。但是我们也看到，各地进行地方性立法的过程中，主要依靠借鉴发达国家与地区特别是我国港台地区物业管理立法，很多法律制度不符合当地物业管理发展的实际，操作性不强，有些条款还与国家的有关法律法规不相一致，并且过多强调了政府的行政主导地位，而对本应重点保护的业主权利却不够突出，本文主要对这种现象进行反思并提出完善地方物业管理立法的对策。
一、各地立法口径不一，规范相互冲突
各地的物业管理条例大多出台在全国《物业管理条例》（以下简称条例）之前，由于各地物业管理发展的水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，各地制定出来的物业管理条例五花八门，在名称上有的称为“物业管理条例”（如杭州），有的称为“住宅区物业管理条例”（如深圳），有的称为“居住物业管理条例”（如上海），有的称为“城市住宅区物业管理条例”（如湖南）等。在内容上也是大相径庭，对很多事项甚至做出了相反的规定，如杭州规定“决定聘用或解聘物业管理企业”的职权属于业主大会，而深圳则规定聘请物业管理公司的职权属于业主委员会，两市对业主委员会职权的规定明显冲突；在业主投票权的计算方面，广东规定住宅按每户计算投票权，而深圳则规定各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票，省与市的规定相互冲突。就是地方条例内部也有诸多矛盾之处，如深圳物业条例第十四条规定“业主委员会委员由业主大会在业主中选举中产生”，同条中却又规定“业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员”。那么聘请的委员以什么身份担任委员？其在业主委员会中所占的比例是多少？这类委员行使什么职权？多种问题随之产生。同样，深圳条例在第十九条规定业主委员会有权采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，但在第二十六条又规定“住宅区开始入住后两年内……业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托合同；开始入住两年后……原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理”，后者是对前者的明确否定。类似的矛盾几乎每一部地方物业管理条例中都或多或少存在，这不仅造成各地的物业管理条例相互冲突，就是同一部条例内部也难以协调，并与《条例》的规定明显不一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。
二、强制性规范过多，业主自治原则体现不够
与《条例》相比，各地的物业管理条例一般都明确规定“业主对物业实施自治管理”或“实行业主自治与专业服务相结合”，但是在具体的法律制度中，保障业主的自治管理权利方面的规定并不完善，往往用强制性条款限制业主的权利。如上海规定“业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业”，湖南规定首次业主会应当讨论“确定物业管理服务企业”，其他省市的条例虽然没有明确规定业主聘请物业管理企业管理物业，但很多条款都体现了这种精神。在首次业主大会的召开方面，很多省市的条例规定由政府主管部门负责召集首次业主大会或者负责成立业主大会筹备组，而业主自己却没有权利组织成立自治组织。在监督业主大会、业主委员会履行职责方面，政府也可以直接进行干预和管理，如深圳在业主管理委员会规则中就规定：“各区主管部门应经常检查考核各管委会的运作情况，定期组织各管委会人员学习物业管理法规政策和业务知识；及时派员出席或主持业主大会或管委会的重要会议；纠正或撤销业主大会或管委会作出的不符合法规政策的决议、决定；对运作管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的管委会，应当及时主持改组或重新组织选举。”此外，深圳市、区主管部门还有权决定管委会委员及执行秘书的停任、任免、撤换、增减（深圳已经几次发生行政主管部门直接发文免除业主委员会主任职务的案例），并且业主委员会的重要会议应当“应当报请市、区主管部门派员出席并指导工作”。从这些规定可以看出，本来属于业主自治范围内的事务，却都要通过行政权力进行主导，这能说不是对业主自治权利的干涉吗？在其他省市物业管理立法中也同样存在相似的问题，强行性规范过多，如各地普遍规定物业管理区域必须聘请物业管理公司进行管理，业主委员会必须与物业管理公司签订根据“示范文本”制定的格式、内容缺乏灵活性的物业管理委托合同等。
三、对业主委员会的定位不规范
在业主委员会的定位方面，各地也有很大区别，没有理顺业主委员会于业主大会的关系。如上海、杭州规定“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织”，湖南、天津规定“业主委员会是业主会的办事机构”，江苏在国家《物业管理条例》颁布后进行了修改，因此对业主委员会的定位与《条例》一致，规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，另外还有不少省市对业主委员会的性质没有明确“说法”，但是从业主委员会的职权来看也明显与《条例》不一致。
各地物业管理立法的另外一大特点就是对业主委员会的权力非常集中，而忽视了业主大会的作用。如上海、深圳、杭州等地规定业主委员会有权“选聘或解聘物业管理企业”、“负责物业维修基金的筹集、使用和管理”、“审定物业管理企业的物业管理服务年度计划、财务预算和决算”等。这些事项属于涉及全体业主利益的重大事项，理应由业主自治的最高机构——业主大会来做出决定，并且《条例》也明确规定这些事项属于业主大会的职权范围，而不属于业主委员会。业主委员会权力过大，并没有相应的监督措施，以致业主委员会滥用权力案件时有发生，损害了其他业主的利益。
我国各省、自治区、直辖市和较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规以及人民政府制定的规章都是国务院制定的行政法规的下位法，根据下位法不得与上位法相抵触的原则，各地的物业管理立法不得与《条例》相抵触，否则无效，制定机关应当及时修改或者废止。所以，对各地的物业管理法规进行修改已是当务之急，笔者认为修改时应当注意以下方面：
一、统一条例的标题和基本法律概念。从维护法制统一的角度出发，各地的条例统一称为《ｘｘ省（市）物业管理条例》为宜，这样有利于地方立法与国家立法保持一致性，也有利于地方法规对实行物业管理的各种物业形态保持普遍的的效力，还有利于法规的名称与内容相一致（各命名为《住宅区物业管理条例》的地方都规定其他物业形态的管理参照条例执行）。物业管理法规中的一些基本概念的涵义如业主、使用人、物业管理、业主大会、业主委员会、共用部位、共同设施设备等也要进行统一，并与《条例》的相关规定保持一致，避免出现人们无所适从的局面。
二、科学设置政府权力与业主权利的边界。我国政府机关目前正在进行“精简放权”，其目标就是要科学设置公权力与私权利的边界，从“全能政府”转向“有限政府”，在物业管理立法中也应体现这一趋势，裁减强制性条款，而增加对业主自治的授权性条款，科学设置政府权力与业主权利的边界，行政主管部门不直接干预业主自治范围内的事务，主要负责对物业管理活动进行监督。
三、突出业主在物业管理中的主体地位。业主对物业的管理权利直接来源于宪法、民法对财产所有权的规定，因此各地的立法应当突出业主在物业管理中的主体地位，保障业主对物业管理方式的选择权，为实现业主自治创造条件。另外，在业主大会和业主委员会的成立、召集的程序方面也应突出业主的主体地位，规定业主有权自主成立业主大会和业主委员会。
四、理顺业主委员会与业主委员会的关系，确立业主大会法律主体地位。鉴于各地对业主大会和业主委员会的定位相互矛盾，要与《条例》相一致，就应当规范业主大会与业主委员会的关系，对业主大会和业主委员会的职权进行调整，增加业主大会的职权，业主委员会作为执行机构负责业主大会日常工作。因为《条例》没有对业主大会的法律地位作出明确规定，地方立法可以根据本地实际作出适当规定，笔者认为应当确认业主大会的业主自治组织地位，并赋予其独立的法律主体资格，以便于其行使自治权利，