关于《地面水环境质量标准》及有关专业水质标准适用范围说明的通知

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　　　　　　　　　　房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

　　内容提要：开发商降价销售是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
关键词：买卖合同 降价 退房

　　目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同（退房）法律分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：
（一）开发商逾期交房
除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房（解除合同）法律分析
约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。
应当说明的是，根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。
另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。
因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

（注：原文发表在《商业时代》2009年第20期）



作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
吕雁华：女，1980年8月生，汉族，辽宁大连人，首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com

四川省成都市人民政府


成都市人民政府令第177号



《成都市科学技术奖励办法》已经2012年8月2日市政府第115次常务会议讨论通过，现予公布，自2012年10月1日起施行。



市长：葛洪林

2012年8月29日




成都市科学技术奖励办法



　　第一条（目的依据）

　　为了调动科学技术工作者的积极性和创造性，根据《国家科学技术奖励条例》、《中国专利奖评奖办法》和《四川省科学技术奖励办法》的有关规定，结合成都市实际，制定本办法。

　　第二条（奖项设置）

　　市政府设立下列成都市科学技术奖，以奖励对推动本市科学技术进步和经济、社会发展做出突出贡献的单位和个人：

　　（一）成都市科学技术杰出贡献奖（以下简称科技杰出贡献奖）；

　　（二）成都市科技成果转化组织推进奖（以下简称成果转化推进奖）；

　　（三）成都市科学技术进步奖（以下简称科技进步奖）；

　　（四）成都市专利奖（以下简称专利奖）。

　　市政府各部门不再设立科学技术奖。

　　第三条（奖励原则）

　　科学技术奖励坚持尊重知识、尊重人才、鼓励创新的原则。

　　第四条（评审原则）

　　维护成都市科学技术奖的权威性和严肃性。成都市科学技术奖的评审、授奖遵循公开、公平、公正的原则，不受任何组织或者个人的非法干预。

　　第五条（管理机构）

　　市科技行政管理部门负责成都市科学技术奖评审的组织工作。

　　第六条（评审机构）

　　设立市科学技术奖励委员会；市科学技术奖励委员会的组成人选由市科技行政管理部门提出，报市政府批准。

　　市科学技术奖励委员会聘请有关方面的专家、学者组成评审委员会，依照本办法的规定，负责成都市科学技术奖的评审工作。

　　市科学技术奖励委员会办公室设在市科技行政管理部门。

　　第七条（社会力量设奖）

　　鼓励社会力量设立面向本市的科学技术奖。社会力量设立面向本市的科学技术奖应当符合国家关于社会力量设立科学技术奖的有关规定。

　　第八条（奖励范围）

　　成都市科学技术奖授予下列单位或个人：

　　（一）科技杰出贡献奖，授予在高新技术领域和科学技术发展等方面有创造性的、重大的研究成果，对推动本市科技进步及经济发展做出突出贡献，或者在科技成果转化、促进高新技术成果产业化方面做出突出贡献，产生了巨大经济效益和社会效益的科学技术工作者；

　　（二）成果转化推进奖，授予在组织实施技术转移、促进核心专利技术创造发明和组织实施、推进科技成果转化工作中做出突出贡献的单位；

　　（三）科技进步奖，授予在科学技术研究、实施高新技术成果转化方面，完成重大科学技术创新，经过推广应用，创造显著经济或社会效益的单位或个人；

　　（四）专利奖，授予发明、实用新型专利原创性强，技术水平高，且实施后创造显著经济效益或社会效益的单位或个人。

　　第九条（奖励等级）

　　科技杰出贡献奖、成果转化推进奖不分等级。

　　科技进步奖设特等奖、一等奖、二等奖、三等奖四个等级。

　　专利奖设金奖、银奖和优秀奖三个等级。

　　第十条（评奖周期）

　　科技杰出贡献奖每两年评选一次，每次授予人数不超过三名。

　　成果转化推进奖每两年评审一次，每次奖励单位不超过十个。

　　科技进步奖每年评审一次，每年奖励项目总数不超过一百项。

　　专利奖每年评审一次，每年奖励项目总数不超过六十项。

　　第十一条（推荐单位）

　　成都市科学技术奖由下列单位推荐：

　　（一）区（市）县政府科技行政管理部门、专利行政管理部门；

　　（二）市级有关部门；

　　（三）其他有关单位。

　　科技杰出贡献奖的候选人，还可以由三名以上同一行业科学技术专家联名推荐。

　　第十二条（推荐材料）

　　推荐成都市科学技术奖，应当填写统一格式的推荐书，提供真实可靠的评价材料，提出具体的推荐意见。

　　第十三条（评审规则）

　　成都市科学技术奖的评审规则由市科技行政管理部门制定。

　　第十四条（评审及公告）

　　评审委员会应当对参评的科学技术项目和人选作出认定结论，并向市科学技术奖励委员会提出获奖人选和奖励种类及等级的建议。

　　市科学技术奖励委员会根据评审委员会的建议，作出获奖人选和奖励种类及等级的决议，并在政府公众信息网等媒体上予以公告，公告期三十日。

　　第十五条（异议处理）

　　提出异议的单位或个人应当提出签署真实姓名或加盖印章的书面异议材料和有关证明材料。市科学技术奖励委员会应当对异议作出处理。有异议的项目未经处理不得评奖。

　　第十六条（奖励报批）

　　市科技行政管理部门根据市科学技术奖励委员会作出的获奖项目、获奖人选、奖励种类及等级的决议，按规定程序报批。

　　第十七条（奖金颁发）

　　成都市科学技术奖的奖金数额由市政府规定。

　　成都市科学技术奖奖励经费纳入市财政科技经费安排。

　　第十八条（享受政策）

　　成都市科学技术奖获奖人员，其事迹记入本人档案，作为考核、评聘专业技术职称的重要依据。

　　第十九条（无效奖励）

　　以剽窃、侵夺、提供虚假数据、材料等不正当手段骗取成都市科学技术奖的，奖励无效，由市科技行政管理部门报市政府批准后撤销奖励、收回证书、追回奖金并向社会公告。

　　协助他人骗取成都市科学技术奖的，由市科技行政管理部门通报批评；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，由相关部门按规定给予行政处分。

　　第二十条（责任追究）

　　参与成都市科学技术奖评审活动及有关工作的人员在评审活动中弄虚作假、徇私舞弊的，由相关部门按规定给予行政处分。

　　第二十一条（施行日期）

　　本办法自2012年10月1日起施行。2006年11月1日成都市人民政府发布的《成都市科学技术奖励办法》（成都市人民政府令第128号）同时废止。